De gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning is begin 2026 de grens van een half miljoen euro gepasseerd. Voor veel woningzoekenden voelt deze mijlpaal niet als een feestelijk moment, maar als een bevestiging van wat ze al wisten: een eigen woning wordt steeds onbereikbaarder. Toch laten de cijfers van januari een opmerkelijk beeld zien. Er worden naar verwachting 245.000 woningen verkocht, meer dan ooit tevoren. Deze recordomzet heeft echter een ongemakkelijke oorzaak: het zijn geen nieuwe woningen die bijkomen, maar bestaande huurwoningen die worden verkocht aan eigenaar-bewoners.

De prijsstijgingen zijn in 2026 afgezwakt vergeleken met de explosieve jaren daarvoor. Waar 2025 nog stijgingen van 8 tot 9 procent zag, verwachten financiële instellingen nu een groei tussen de 3 en 5 procent. Rabobank gaat uit van 4,8 procent, ING van 3,5 tot 4 procent, en ABN AMRO gaat uit van 3 procent. Deze vertraging lijkt positief, maar is niet zo. Zodra de huidige golf van te koop aangeboden ex-huurwoningen is uitgewerkt, dreigen de prijzen verder toe te nemen.

Recordaantal transacties, maar geen nieuwe woningen

Het voorspelde aantal van 245.000 transacties in 2026 overtreft het vorige record uit 2017. Dit lijkt een teken van een levendige markt, maar de werkelijkheid is minder rooskleurig. Dit recordaantal van verkochte woningen komt vrijwel volledig door verkoop van huurwoningen door beleggers en verhuurders, niet door toevoeging van nieuwe woningen aan de voorraad. In de afgelopen vier kwartalen zijn ongeveer 34.000 huurwoningen door verhuurders verkocht, een proces dat 'uitponden' wordt genoemd.

Het effect op de huurmarkt is enorm. Woningzoekenden die willen of moeten huren, worden gedwongen om te kopen of vallen volledig buiten de boot. De vrijgekomen woningen vallen vaak in de lagere en middelste prijsklassen, wat vooral starters helpt. Maar deze tijdelijke opluchting verbergt een structureel probleem: de private huursector krimpt, terwijl de nieuwbouwproductie stagneert.

Het uitponden van huurwoningen: tijdelijke opluchting met pijnlijke gevolgen

De verkoop van 34.000 huurwoningen door verhuurders lijkt op het eerste gezicht een zegen voor de markt. Het vergroot het aanbod, drukt prijsstijgingen enigszins, en geeft vooral starters meer kansen. Maar deze tijdelijke opluchting komt met een hoge prijs: de structurele krimp van de betaalbare huursector.

Voor mensen die niet kunnen of willen kopen, wordt de situatie alleen maar nijpender. Studenten, flexwerkers, mensen met tijdelijke contracten, en andere groepen die zijn aangewezen op huurwoningen, zien hun opties verdwijnen. De overgebleven sociale huurwoningen hebben wachtlijsten van jaren, en de private huurmarkt is aan het verschrompelen. Dit dwingt sommigen tot een aankoop waarvoor ze financieel nog niet klaar zijn, of sluit ze volledig uit van de woningmarkt.

De verwachting is dat de uitpondgolf na 2026 grotendeels zal zijn uitgewerkt. Verhuurders die wilden verkopen, hebben dat dan gedaan. Wat overblijft is een structureel tekort aan zowel koop- als huurwoningen. De regering heeft geprobeerd dit tegen te gaan door de overdrachtsbelasting voor beleggers te verlagen van 10,4 procent naar 8 procent, in de hoop investeringsbereidheid in de huurmarkt te herstellen. Of deze maatregel effectief is, valt te betwijfelen zolang de Wet Betaalbare Huur de rendementen onder druk houdt.

Starters domineren de markt, maar voelen zich machteloos

Starters vormen in 2026 de grootste groep kopers. Ze zijn verantwoordelijk voor 53 procent van alle hypotheekaanvragen, en bij de leeftijdsgroep 25 tot 35 jaar is sprake van een stijging van 24 procent in het aantal aankopen. Slechts 8 procent van de starters heeft er vertrouwen in dat het kopen van een woning momenteel haalbaar is.

De kloof tussen starters met en zonder financiële steun van ouders wordt steeds groter. Ongeveer 30 procent van de starters is afhankelijk van een schenking of extra lening van familieleden om hun startershypotheek te kunnen realiseren. Voor de groep zonder deze steun is het kopen vaak onmogelijk geworden door de gestegen prijzen en de noodzaak om boven de vraagprijs te bieden.

Om dit gat te dichten, is op 1 juli 2025 het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen gestart met een verhoogd budget van 100 miljoen euro. Dit fonds ondersteunt ontwikkelaars om woningen onder de marktwaarde aan starters te verkopen. Maar organisaties als Vereniging Eigen Huis bekritiseren dit budget als verre van toereikend om de structurele problemen voor een hele generatie op te lossen.

De overheid heeft voor 2026 wel enkele fiscale maatregelen doorgevoerd om starters te helpen. De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie is verhoogd naar 470.000 euro, met een extra verhoging tot 498.200 euro voor kopers die direct investeren in verduurzaming. Vanaf 2026 geldt deze grens voor alle woningtypen, inclusief tiny houses en woonboten. De startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting is verhoogd naar woningen tot 555.000 euro, wat een besparing van 10.000 tot 11.000 euro oplevert vergeleken met doorstromers.

Amsterdam afwijkend, rest van Nederland jaagt inhaal

Amsterdam speelt in 2026 een bijzondere rol. Terwijl de stad traditioneel de motor is van prijsstijgingen, liet Amsterdam in 2025 een opvallend bescheiden prijsgroei zien van slechts 1,11 procent, ver onder het landelijk gemiddelde van ruim 6 procent. Dit is een direct gevolg van de hoge concentratie kleine beleggerspanden in de hoofdstad. De verkoopgolf door uitponden was hier het meest geconcentreerd, wat leidde tot een relatief groter aanbod en daarmee een demping van de prijzen.

Desondanks blijven de absolute prijzen in Amsterdam voor velen onbereikbaar. De gemiddelde verkoopprijs ligt rond de 680.000 euro, en de vierkantemeterprijzen in Centrum en Zuid overschrijden de 8.000 euro. De markt wordt gekenmerkt door extreem agressief biedgedrag: kopers bieden in januari 2026 gemiddeld 7,8 procent boven de vraagprijs, een forse stijging ten opzichte van de 2,7 procent uit 2025.

De andere grote steden laten een ander patroon zien. Utrecht kent een prijsgroei van 4,79 procent, Rotterdam van 4,76 procent, en Den Haag van 5,29 procent, waarmee Den Haag de sterkste groei van de G4 vertoont. Buiten de Randstad zijn de verschillen nog extremer. Groningen, met name de regio Eemsdelta, laat een uitschieter zien met een prijsgroei van 11,90 procent, een inhaalslag die jarenlange achterblijvende prijzen compenseert.